Apports de la règlementation à la forme urbaine et architecturale dans le cadre du renouvellement urbain et de densification des tissus constitués. Cas de la ville de Blida

Notre champ d’étude se situe dans la ville de Blida, une ville qui n’échappe pas à la règle de la croissance urbaine démesurée qui caractérise la majorité des villes algériennes en général et des villes de la Mitidja en particulier. En réaction à la raréfaction du foncier urbanisable, les politiques urbaines locales par le biais de leurs instruments d’urbanisme, privilégient les opérations de renouvellement urbain et de densification. Cependant ces opérations sont majoritairement spéculatives où les enjeux de la densification en terme de durabilité, de respect de capacité de charge du site et de qualité du cadre bâti ne constituent pas une priorité. Les instruments d’urbanisme en vigueur proposent l’augmentation des droits de construire dans les tissus existants avant même d’analyser leur mutabilité et leur capacité à se densifier. En effet, les instruments d’urbanisme, n’incitent pas au diagnostic des capacités de densification des tissus urbains constitués et encore moins à la faisabilité de l’opération. La recherche s’oriente vers l’exploration des possibilités de densification des tissus péricentraux et présentant un potentiel de foncier urbanisable. Une réflexion sur une méthode pour l’identification du potentiel foncier s’oriente essentiellement sur l’analyse morphologique des tissus urbains et pourrait constituer un préalable aux études de maitrise foncière, dont la commune se doit d’être dotée pour un aménagement cohérent et durable de ses tissus urbains constitués. Pour contribuer à l’enrichissement de la réflexion sur les instruments opérationnels à mettre en oeuvre, des grilles d’analyse sont élaborées servant d’appui pour alimenter la règle d’urbanisme en vue d’une densification durable des tissus urbains constitués. Cette méthode d’analyse peut s’appliquer à d’autres types de tissus, et peut servir de base à des diagnostics territoriaux à l’échelle des centralités, de la commune, voire des intercommunalités. Elle s’inscrit également dans le changement de paradigme d’un urbanisme de zonage à un urbanisme de projet, en faisant apparaître la complexité et l’hétérogénéité de l’espace urbanisé des territoires

Les défis de l'aménagement du territoire dans un système fédéral L'évolution du rôle des cantons et des communes suisses entre limitations quantitatives et enjeux qualitatifs de l'urbanisation

Contexte | L’étalement urbain a augmenté régulièrement en Suisse dans les dernières décennies. Il se manifeste à travers l’augmentation des surfaces construites, l’augmentation de leur degré de dispersion et une utilisation peu efficiente de la ressource sol. Dans une perspective de développement urbain durable, les discours et les pratiques en faveur de la densification urbaine se sont développés dans les dernières décennies. Les politiques de densification posent toutefois plusieurs défis liés au maintien de la qualité de vie en ville et au consensus au sein des coalitions d’acteurs locaux autour des nouvelles planifications territoriales. En Suisse, la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) révisée en 2012 est entrée en vigueur en 2014. Elle contient des dispositions désormais plus contraignantes pour les cantons et les communes en matière de lutte contre l’étalement urbain. Elle exige notamment des cantons que dans leur plan directeur, ils définissent de manière plus précise la taille totale et la répartition spatiale des zones à bâtir. Elle implique donc une centralisation des décisions du niveau cantonal au niveau fédéral et du niveau communal au niveau cantonal. Par conséquent, la révision de la LAT entraîne une réduction de la marge de manœuvre cantonale et communale. Objectifs et design de recherche | Cette recherche remplit trois objectifs principaux : investiguer le rôle de certaines conditions institutionnelles (marge de manœuvre communale et fragmentation institutionnelle) dans la production de l’étalement urbain ; documenter l’évolution des instruments cantonaux et communaux de maîtrise de l’urbanisation suite à la révision de la LAT ; discuter l’efficacité de différents instruments cantonaux et communaux en référence à l’expérience passée. À cet effet, un design de recherche concomitant et multi-niveaux s’appuyant sur des méthodes mixtes a été mobilisé. Il comprend une forte dimension comparative inter-cantonale et inter-communale. Principaux résultats | Au niveau cantonal, les résultats d’une analyse fuzzy-set QCA ont montré le rôle central joué dans la production de l’étalement urbain par la combinaison d’une marge de manœuvre communale élevée, d’une fragmentation institutionnelle élevée et des zones à bâtir surdimensionnées. Des analyses documentaires et juridiques ont permis de documenter l’introduction de nouveaux instruments de maîtrise de l’urbanisation et le renforcement de ceux déjà existants. Finalement, des entretiens avec les aménagistes cantonaux ont permis d’illustrer les difficultés politiques et techniques rencontrées lors de la mise en œuvre de la révision de la LAT. Au niveau communal, l’approfondissement de cinq cas communaux a montré la sensibilité des acteurs locaux aux enjeux de l’urbanisation qualitative et mis en évidence le fait que la présence d’une volonté politique permet de mettre en œuvre des mesures novatrices et efficaces en matière de densification urbaine qualifiée (et cela pas que dans des grandes villes). Par ailleurs, il apparait que les démarches les plus efficaces se caractérisent par une combinaison d’instruments règlementaires, stratégiques et de projet urbain favorisant la co-construction locale du concept de qualité urbaine et incitant les propriétaires à mobiliser leurs terrains. Finalement, le concept de partage des moins-values foncières et l’instrument de la concentration spatiale des droits de construction ont été discutés à la lumière d’un cas communal en tant qu’approche pertinente pour le redimensionnement des zones à bâtir dans le cadre de la révision de la LAT. Conclusion et enseignements | Il apparait ainsi que, dans une perspective de développement urbain durable, les rôles respectifs des cantons et des communes doivent être réinterprétés en fonction de différents aspects de l’urbanisation. Si une centralisation en matière d’aspects quantitatifs (taille et répartition des zones à bâtir) est bénéfique en termes d’utilisation efficiente de la ressource sol, la proximité entre autorités communales et coalitions d’acteurs locaux favorise le consensus en matière de densification et de qualité urbaine

Politiques foncières locales et dynamiques de promotion immobilière : le marché du logement neuf dans l'agglomération lyonnaise

How land policies are affecting new housing developments in Lyon agglomeration? How do they contribute to reorganize the costs generated by the development of new housing and, more broadly, by the development of new spaces? The first part of this work analyses the housing development dynamics, which contributes to shape the actions of the different actors implicated in new housing markets. The second part of the thesis explores the impact of land policies on market actors identified and studied in the first part. We define the term “land policies” in a broad sense, which include the purchase, the management and the selling of land by public authorities, but also the zoning and the land taxation policies. This work shows that in a context in which local public authorities have to present their urban strategies and projects in advance, their capacities to directly manage land development is limited, unless they invest massive amounts of public funds. Nevertheless, they use other ways to reintroduce uncertainty for housing developers and land owners, and therefore, be in capacity to be the actor who is in capacity to manage this uncertainty. One of the major tools to reach this goal is the use of some forms of discretionary zoning. However, such practices only work when housing developers can support this uncertainty, which mainly is the case in dynamic housing markets. This means that the way local authorities are today managing housing development allows to finance and build a city of quality, but also that public authorities have to multiply specific housing aids (whether in the social or non-social rental sector, or to support homeownership), which benefit to many households but also leave many others in “the edges of the city”, i.e., in many cases, far in the outskirts.Comment les politiques foncières influent sur le développement de logements neufs dans une communauté urbaine telle que le Grand Lyon ? Comment contribuent-elles à réorganiser les coûts induits par la construction de logements neufs et, plus largement, par l'aménagement de nouveaux espaces bâtis ? Pour répondre à ces questions, la première partie de ce travail analyse la structuration des dynamiques de promotion immobilière, à partir de l'identification des stratégies, des intérêts et des actions d'un acteur pivot, le promoteur de logements (qui peut-être un promoteur immobilier, un bailleur social ou un particulier). La seconde partie du travail explore l'impact des politiques foncières sur les acteurs de marché étudiés en première partie. Nous définissions le terme « politiques foncières » au sens large, en y incluant aussi bien l'action foncière, le droit des sols et la fiscalité foncière. Nous montrons dans cette thèse que les collectivités publiques locales disposent d'outils forts pour répartir les coûts et les bénéfices tirés d'une opération de promotion immobilière entre les propriétaires initiaux des terrains, les acquéreurs de logements et la collectivité (donc les contribuables). L'ensemble du processus de régulation des dynamiques de promotion immobilière peut s'analyser comme un jeu de création et de transfert d'incertitude. Dans un contexte dans lequel les collectivités sont poussées à présenter leurs projets à l'avance, leurs capacités à agir directement par l'action foncière sont relativement limitées, à moins de très gros efforts financiers. Pour retrouver des marges de manœuvre pour influer sur les modes de production de logements, les collectivités locales réintroduisent de l'incertitude, par différents moyens : préemption ou menace de préemption de terrains, prise de position sur des parcelles de blocage, et surtout, introduction d'une règle de droit des sols souple, qui oblige à un « examen concerté préalable » des demandes de permis de construire et de permis d'aménager entre le pétitionnaire et la collectivité. Toutefois, de telles pratiques ne fonctionnent que si les promoteurs de logements ont les moyens de supporter cette incertitude. Par conséquent, elles reposent sur le dynamisme des marchés immobiliers. Ainsi, dans l'état actuel des choses, la reconstruction de la ville sur la ville par des immeubles de qualité, mais aussi le financement d'équipements publics, de logements sociaux, d'espaces verts, etc., ne fonctionnent qu'à condition d'accepter une hausse des prix immobiliers. Ce mode de régulation des dynamiques d'aménagement et de promotion immobilière permet de créer une ville de qualité, mais qui apparait aussi particulièrement excluante pour tous les ménages non solvables aux prix immobiliers atteints. Ceci à pour conséquence d'inciter à multiplier les dispositifs spécifiques d'aides à l'accès au logement (que ce soit dans le parc locatif social ou privé, et pour l'accession à la propriété), qui bénéficient à de nombreux ménages, mais n'empêchent cependant pas que nombre d'entre eux se retrouvent « en marge » de la ville, en l'occurrence, en périphéries plus ou moins lointaines des agglomérations

La revitalisation des espaces centraux : enjeux et voies d’avenir pour les villes moyennes

Cette publication est une contribution à la réflexion sur la revitalisation intégrée des espaces centraux des villes moyennes. Elle réunit les textes de chercheurs et de praticiens présentés lors du colloque La revitalisation intégrée des espaces centraux : enjeux et voies d’avenir pour les villes moyennes tenu les 18 et 19 novembre 2010 à l’Université du Québec à Chicoutimi. On y a examiné les enjeux de l’aménagement et du développement social, culturel, économique et environnemental des centres urbains des villes moyennes selon la perspective de la revitalisation intégrée. Centré sur les villes petites ou moyennes, ce livre met l’accent sur la participation, la mobilisation et l’action démocratique, composantes nécessaires des solutions aux difficultés que connaissent ces villes. Les praticiens du développement, les étudiants et les chercheurs y trouveront matière à poursuivre leurs pratiques et leurs réflexions

Protéger en partageant : stratégies de croissance intelligente applicables en milieu rural

Cette recherche amorcée par l’étude du cas de Sutton avait pour objectifs de décrire les mécanismes de Smart Growth permettant de concilier la protection du territoire avec l’accessibilité à l’habitation avant d’analyser leur portée, leurs limites et leur potentielle applicabilité au milieu rural. Au premier degré, l’analyse a permis de mettre en évidence la grande variété des mécanismes existants et la rareté de stratégies d’ensemble structurant leur application. Au second degré, le niveau d’intégration des outils de contrôle spatial et économique du développement, la marge de manoeuvre légale concédée aux municipalités par les paliers supérieurs de gouvernement, les valeurs sociales et la capacité d’organisation des collectivités ont été identifiés comme les principaux facteurs influant sur la portée et les limites potentielles de ces mécanismes. Le poids du tourisme et de la villégiature dans l’économie des collectivités rurales sous pression a été ciblé comme une contrainte majeure à leur mise en oeuvre dans ce type de contexte. La dépendance des municipalités aux revenus de taxes foncières et une logique économique basée sur une croissance soutenue de la richesse - foncière, entre autres - ont par ailleurs été identifiées comme des facteurs limitant fortement la portée potentielle des stratégies visant à améliorer l’abordabilité de l’habitation. En conclusion, les potentiels d’application au contexte de Sutton sont évoqués sous la forme d’une recherche-action visant à la mise en oeuvre des mécanismes les plus prometteurs

Stratégies foncières : manœuvres et montages d'opérations foncières au service des collectivités alsaciennes

Appuyé par un benchmarking et quelques références bibliographiques, le présent exposé propose une réflexion sur les stratégies foncières. Support physique pour le projet urbain, le foncier détermine souvent les conditions règlementaires et financières d’une opération d’aménagement. Or, c’est dans un contexte de société fort, tourné vers les enjeux du développement durable et de l’harmonisation sociale, que l’urbaniste devra appréhender la maîtrise du foncier. Grâce à une stratégie foncière adaptée, il peut devenir possible de surmonter certaines difficultés. L’argumentaire s’appuie sur les enjeux territoriaux de l’Alsace qui restent globalement similaires à ceux de la France

Métropoles en mouvement : une comparaison internationale

Cet ouvrage collectif est le fruit des contributions et des débats qui ont eu lieu lors de l'Atelier International « Métropoles en Mouvement. Les interactions entre formes de mobilité et recompositions territoriales à l'épreuve de la comparaison internationale », qui s'est tenu du 2 au 4 décembre 1998, au siège de l'IRD. Dans l'histoire de l'urbanisation, la seconde moitié du XXe siècle se distingue par l'émergence de grandes agglomérations au sein desquelles se développent de nouvelles dynamiques. Force est de reconnaître la diversité des formes et des temporalités métropolitaines : la mondialisation de l'économie ne signifie pas pour autant l'uniformisation du monde. Afin de mieux comprendre les dynamiques contemporaines, nous proposons une entrée particulière : les mobilités spatiales et leur rôle dans les compositions des territoires métropolitains. En situant les mobilités résidentielles et quotidiennes au cœur d'une approche compréhensive de la métropolisation, notre parti est de considérer les habitants comme des acteurs à part entière des dynamiques urbaines. Un quarantaine de chercheurs, français et étrangers, apportent sur chaque ville des informations récentes et originales, organisées selon une grille d'analyse commune. La mobilité spatiale, comme fait social total fondateur des organisations métropolitaines, constitue la clé de lecture privilégiée pour décliner cet exercice de comparaison internationale sur dix-neuf métropoles dans différents continents